Hanoi cambia volto

Con il termometro rimasto per una settimana intorno ai 40 °C già alla fine di maggio, Hanoi si prepara a un’estate peggiore della precedente. Le fronde dei manghi, dei baniani, dei mogani e dei tanti alberi che adornano i grandi viali della capitale vietnamita e sono parte della sua identità non bastano a dare una tregua dal caldo torrido.

In questo clima apocalittico, le autorità cittadine hanno dato il via libera al megaprogetto di riqualificazione di un’area di 11.400 ettari lungo il fiume Rosso da 32 miliardi di dollari. Il Red river scenic boulevard (viale panoramico del fiume Rosso) – 80 chilometri di aree verdi, zone residenziali e percorsi turistici da realizzare entro il 2038 – dovrebbe costituire la spina dorsale di un progetto ancora più ambizioso: un piano per ridisegnare la capitale nel corso del prossimo secolo. Approvato ufficialmente il 28 marzo 2026, il piano prevede un investimento di 2.500 miliardi di dollari.

L’idea è dare una nuova forma alla capitale adattandola alla crescita economica e demografica prevista nei prossimi decenni. Dagli attuali 8,8 milioni di persone, si prevede che la popolazione arriverà a 19 milioni entro il 2065. Uno sforzo per rendere Hanoi “un sistema urbano multipolare, multicentrato, multistratificato” che mira ad affrontare sfide urbane di lunga data: traffico, esondazioni, inquinamento, scarsa igiene alimentare, edifici datati e aree residenziali al di sotto degli standard.

Il piano prevede anche una rete di 14 tra linee ferroviarie urbane e della metropolitana (613 chilometri) per facilitare la transizione dal traffico su due ruote al trasporto pubblico.

Sulla carta tutto sembrerebbe funzionare ma, come sempre nel caso di progetti così ambiziosi, bisogna fare i conti con la realtà e con le 860mila persone che secondo le previsioni dovranno lasciare le loro case. Anche in un paese autoritario governato da un partito unico con l’ex capo della polizia all’apice, convincere le persone ad andar via non sarà facile.

Come è successo in molte città cinesi negli ultimi trent’anni, alla fine saranno le autorità ad avere la meglio. Ma scontentare la popolazione con il rischio di disordini non conviene a nessuno. Il caso di Pechino è da tenere d’occhio, spiega a Nikkei Asia Matthew Powell, direttore di un’azienda di intermediazione immobiliare con base a Hanoi. Grandi porzioni della popolazione della capitale cinese furono sfrattate e ricollocate in nuove aree satellite dove ancora non c’erano posti di lavoro, amministrazione e servizi. Solo dopo sono stati creati collegamenti con il centro. “Non si tratta di spostare forzatamente i residenti. Si tratta di rendere desiderabile il trasferimento”.

Intanto Hanoi è già un enorme cantiere. Lungo il fiume Rosso ci sono sette ponti sono in costruzione, e sul lago Ho Tay (lago dell’ovest) è cominciata la realizzazione dell’Isola della musica, la nuova Opera house firmata dallo studio di Renzo Piano (Renzo Piano Building Workshop). Sarà parte del nuovo skyline insieme alla vasta area riqualificata lungo il fiume Rosso. Sempre che si realizzi.

“È un progetto fuori scala calato dall’alto senza un’idea né una comprensione profonda della città”, commenta scettico al telefono Torsten Illgen, architetto tedesco che vive e lavora a Hanoi come progettista da più di vent’anni. “Per il viale panoramico non sono stati consultati urbanisti o esperti, non sono state fatte gare d’appalto, non è stata coinvolta la cittadinanza”.

Illgen ricorda che ogni governo in Vietnam ha proposto un piano di riqualificazione per la capitale che puntualmente non è stato realizzato. Ma To Lam – ex capo della pubblica sicurezza e nuovo leader accentratore del paese, che ha rotto con la tradizionale gestione collegiale del potere per avvicinarsi di più al modello cinese in stile Xi Jinping – sembra particolarmente determinato a procedere. Dopo una visita a Seoul lo scorso agosto ha deciso di replicare a Hanoi il “miracolo sul fiume Han”, il fiume che attraversa la capitale sudcoreana, di cui è diventato il fulcro, e che è il simbolo della rapida crescita economica del paese dopo la guerra di Corea.

Tutto questo avviene in una città in rapido sviluppo dove cresce pericolosamente una bolla immobiliare che rischia di scoppiare. Nel primo trimestre del 2026 il prezzo al metro quadro di un appartamento a Hanoi è arrivato a quattromila dollari, mentre nel 2020 era 1.400 dollari. Contando che il pil pro capite nel 2024 era pari a 4.300 dollari si può capire quanto ampio sia lo scollamento tra il mercato immobiliare e la realtà.

“Per molti giovani di oggi – in particolare per i lavoratori a reddito medio che vivono nei grandi centri urbani – possedere una casa modesta ma confortevole, vicina al posto di lavoro e ai servizi di prima necessità, è diventato il ‘sogno di una vita’. Eppure quel sogno sta diventando irraggiungibile, poiché i prezzi delle abitazioni continuano a salire a un ritmo che supera di gran lunga la crescita dei redditi della maggior parte dei cittadini”, scrive VietnamNet.

Si stima che un cittadino medio di Hanoi dovrebbe risparmiare più di vent’anni di reddito, senza spese, per potersi permettere un appartamento di medie dimensioni. Secondo l’Indice dei prezzi immobiliari di Numbeo, a metà del 2025 il Vietnam era al quinto posto tra i 103 paesi esaminati per i mercati immobiliari meno accessibili.

Una sfida significativa per il governo, osserva l’analista Le Hong Hiep, perché l’impennata dei costi delle abitazioni potrebbe scoraggiare i giovani dallo sposarsi o dall’avere figli, aggravando il calo del tasso di fertilità del paese. Inoltre, la crescente frustrazione dei giovani potrebbe alimentare il malcontento, mettendo a rischio proprio quella stabilità sociale e politica che il governo cerca di mantenere.

Le cause di questa crisi degli alloggi sono legate a diversi fattori, continua Le Hong Hiep: una scarsità dell’offerta registrata dopo la pandemia, ritardi di natura legale e amministrativa, l’aumento dei costi di costruzione e una politica monetaria espansiva che alimenta la domanda di alloggi e incoraggia la speculazione immobiliare.

A questo si aggiungono la mancanza di regimi fiscali efficaci per contrastare la speculazione e la scarsità di alloggi a prezzi accessibili, dovuta all’attenzione dei costruttori verso costosi progetti di fascia alta. Infine, l’adozione di un nuovo meccanismo di determinazione del prezzo dei terreni basato sul mercato nella legge fondiaria del 2024 tende a gonfiare i costi dei terreni per i costruttori. Questo li ha portati ad alzare i prezzi di vendita per i nuovi progetti immobiliari.