La donna con il neonato è arrivata a Dresda dal Medio Oriente come richiedente asilo. Vive in questo quadrilocale con sei figli. Non è lei a pagare l’affitto, ma il Jobcenter (centro per l’impiego), l’ente statale che si occupa di chi percepisce il Bürgergeld, sussidio sociale, rivolto alle persone abili al lavoro che si trovano in condizioni di indigenza. A Gorbitz, il quartiere di palazzoni costruiti con pannelli prefabbricati (noti come Plattenbau) nella parte occidentale della città, vive molta gente che non è in grado di pagarsi l’affitto: disoccupati, richiedenti asilo, anziani che prendono la pensione minima e persone che non possono lavorare per motivi di salute. Per loro l’affitto complessivo lo paga lo stato. Attualmente in Germania sono più di sette milioni le persone che ricevono un sostegno per l’alloggio. In teoria dovrebbero abitare in case economiche entro una certa metratura e un certo prezzo. Ma ultimamente l’aumento degli affitti si fa sentire proprio nel segmento degli appartamenti piccoli e relativamente economici. A Dresda, per esempio, per questi appartamenti lo stato tedesco spende il 25 per cento in più rispetto a tre anni fa.

La nostra inchiesta parte da una cifra ricavata dai dati forniti dalla Bundesagentur für Arbeit, l’agenzia federale per l’impiego: venti miliardi di euro, spesi ogni anno dallo stato per dare un tetto a 5,5 milioni persone che ricevono il sussidio sociale. Nel 2011 spendeva 14 miliardi per un numero di persone maggiore.

Di solito il dibattito sul costo eccessivo della spesa sociale ruota intorno a chi non ha voglia di lavorare o pensa solo a truffare lo stato. La ministra del lavoro socialdemocratica Bärbel Bas ha lanciato un allarme, parlando di “strutture mafiose” che stanno minando lo stato sociale. Le fa eco un’altra esponente socialdemocratica, la sindaca di Gelsenkirchen, Karin Welge: “Il welfare è sistematicamente sfruttato e il sussidio sociale finisce in tasca ai capoclan”. Secondo Carsten Linnemann, segretario dei cristianodemocratici della Cdu, “bisogna smetterla di fare come in passato, quando si annunciavano sanzioni che poi i centri per l’impiego locali non riuscivano ad applicare”.

Nessuno, però, parla mai di un altro meccanismo che contribuisce a gonfiare le spese: chi percepisce il sussidio sociale ha bisogno di un tetto sopra la testa, ma i loro affitti non fanno che aumentare. Venti miliardi all’anno sono pari al bilancio federale per l’istruzione e la ricerca e a quasi un quarto di quello per la difesa. “I costi sono alle stelle”, dichiarano i servizi sociali del comune di Dresda, mentre la portavoce dell’assessorato alle politiche sociali di Monaco osserva che “qui si sta procedendo in modo assurdo e scriteriato, si chiedono prezzi esorbitanti”.

Ma come si è finiti in questa situazione? I sostegni pubblici a chi non riesce a pagare l’affitto risalgono a Paul Lücke, un uomo politico di spicco dell’ex Germania Ovest. Cattolico praticante, Lücke perse una gamba nella seconda guerra mondiale e fino alla metà degli anni sessanta fu ministro dell’edilizia. La questione abitativa, di sua competenza, costituiva una delle maggiori sfide del dopoguerra, tra edifici distrutti dai bombardamenti e milioni di sfollati a cui trovare un tetto.

Considerato uno dei padri dell’edilizia popolare, il cristianodemocratico Lücke non era certo un uomo di sinistra, anzi. Da convinto sostenitore del libero mercato, era convinto che si potessero creare e mantenere alloggi di buona qualità solo offrendoli a prezzi di mercato. Allo stesso tempo, però, era consapevole dei rischi del sistema e non voleva lasciare indietro nessuno. Lücke sapeva bene cosa fosse la povertà: cresciuto con tredici fratelli, da ragazzo aveva lavorato in miniera invece di andare a scuola. In seguito, a Berlino, aveva conosciuto la miseria e gli spazi angusti dei palazzoni di una città dove, all’epoca, circolava un detto che citava spesso e volentieri quand’era ministro: per abbattere un uomo non serve un’ascia, basta negargli la casa.

Nel 1965 Lücke propose una norma le cui linee generali valgono ancora oggi: la legge sull’indennità d’alloggio garantisce un contributo statale per l’affitto a chi non può permettersi la cifra, con l’obiettivo di promuovere la giustizia sociale senza interferire eccessivamente con i meccanismi del mercato. Almeno nelle intenzioni di Lücke. Ma cosa direbbe oggi se sapesse com’è finita la sua legge?

Non lontano dal quadrilocale infestato dalla muffa, in un’ala del centro commerciale Dresden.karree, gigantesco parallelepipedo di vetro e cemento, ci aspetta Sören Bär. È un assistente sociale e lavora per un’associazione che aiuta i residenti del quartiere con la burocrazia, tra moduli da compilare e comunicazioni all’ufficio per l’impiego. Bär ci riceve in un’ampia stanza luminosa piena di uomini e donne che fanno colazione. Su un tavolino sono esposti vari volantini che informano sull’ufficio consulenza debiti o sullo sportello per le vittime di violenza domestica. Poco più in là, un gruppo di bambini gioca con un’enorme pista per le biglie. Ogni giovedì qui si organizza una colazione per famiglie. L’ingresso costa 1,5 euro a persona.

Da qualche tempo Bär ha una specie di secondo lavoro: “Senza volerlo mi sono ritrovato a fare consulenze agli inquilini”. All’inizio dell’anno si presentano gli abitanti dei palazzoni, che gli fanno leggere lettere sempre uguali, con cui si annuncia l’aumento di affitto e spese. “Sono puntuali come un orologio”, commenta Bär. I residenti temono che a causa di quegli aumenti il centro per l’impiego chiuda i cordoni della borsa, ma lui riesce a tranquillizzarli. Anche perché, di solito, il centro per l’impiego non smette di pagare. Bär ci mostra alcune di queste lettere, che hanno tutte lo stesso mittente: Vonovia. È il più importante gruppo immobiliare attivo a Dresda, specializzato in alloggi a basso costo per inquilini che ricevono i sussidi.

Quando nel dopoguerra Lücke ideò l’indennità d’alloggio, gli appartamenti a basso costo li costruivano soprattutto aziende senza scopo di lucro, come quelle legate agli enti locali. Se aumentavano il canone lo facevano con moderazione e se c’erano avanzi di bilancio li reinvestivano nella manutenzione o in nuovi alloggi. L’indennità d’alloggio rimaneva, in un certo senso, in mano alla collettività.

Questo sistema ha retto per decenni, finché, prima negli anni novanta e poi negli anni duemila, molti di questi operatori immobiliari senza scopo di lucro si sono ritirati e il mercato immobiliare tedesco si è trasformato. Soprattutto a Dresda. Qui il comune aveva una sua società immobiliare, la Woba, che possedeva quasi cinquantamila alloggi. Ma, come tanti altri comuni, anche quello di Dresda era pieno di debiti e quindi il sindaco, che allora era espresso dal partito liberale dell’Fdp, cercava un sistema per fare cassa. E così pensò alla Woba.

A Dresda c’erano case in abbondanza. Dopo la caduta del muro molti abitanti se n’erano andati a ovest e gli immobili sfitti erano così tanti che lo stato ne incentivava l’abbattimento. “Che se ne fa il comune di cinquantamila alloggi?”, si chiedeva l’assessore al bilancio, che spingeva per la cessione della Woba.

Nel 2006 il consiglio comunale approvò la vendita degli alloggi, insieme ad alcuni terreni, e li cedette a un fondo d’investimento newyorchese, per 1,7 miliardi di euro. Il comune risanò il bilancio in un colpo solo. Il sindaco poteva dirsi soddisfatto: la città non aveva più problemi finanziari. Almeno all’apparenza. Almeno per un po’.

La cessione della Woba è l’esempio più eclatante di una tendenza che all’epoca interessò tutta la Germania. Molte città – tra cui anche Berlino, Monaco e Stoccarda – cedettero buona parte del patrimonio immobiliare a uso abitativo. Erano molto richiesti pacchetti che comprendevano centinaia se non migliaia di alloggi, generalmente nei quartieri-dormitorio alla periferia. Gli acquirenti di solito erano fondi speculativi statunitensi o degli Emirati Arabi Uniti. Il primo obiettivo di queste aziende non era certo mettere a disposizione alloggi a basso costo e mantenerli in buone condizioni: puntavano a fare soldi con l’indennità d’alloggio percepita da molti inquilini: che importava se l’inquilino era inaffidabile, tanto alla fine pagava – puntualissimo – lo stato tedesco.

Le leggi sulla locazione promettevano grandi profitti anche a fronte di investimenti minimi. In Germania, infatti, ogni tre anni è possibile aumentare il canone del 15-20 per cento, a seconda della zona, anche in assenza di migliorie o interventi di manutenzione e perfino se gli edifici stanno andando in rovina. L’importante è che il nuovo canone non superi la media locale degli affitti di appartamenti simili. Gli oneri accessori, poi, lasciano ancora più spazio di manovra, perché possono essere aumentati di anno in anno, anche nelle case popolari a prezzo calmierato.

A Gorbitz questa strategia si riflette in maniera chiarissima nei palazzi della Vonovia vicini al centro commerciale, con le facciate fatiscenti, gli spazi esterni invasi dalla spazzatura, le scale sporche. Qui la Vonovia ha comprato gli alloggi del comune di Dresda nel 2015. Oggi, nel suo settore, è il più grande gruppo d’Europa e possiede più di mezzo milione di alloggi, principalmente in Germania. La Vonovia è quotata in borsa e quindi ha degli obblighi verso i suoi azionisti, privati che investono in azioni i propri risparmi ma anche grandi fondi d’investimento che amministrano capitali per conto terzi, come la statunitense BlackRock. L’interesse di tutti questi soggetti è che la Vonovia tragga il massimo profitto dai suoi alloggi.

Alla fine del maggio 2025 si è svolta l’assemblea generale degli azionisti della Vonovia, accolti da un signore dinoccolato con gli occhiali tondi: Rolf Buch, l’amministratore delegato. Aveva buone notizie: c’era da distribuire più di un miliardo di euro in dividendi. Già da settimane, sulla stampa di settore si respirava una certa euforia: il portale Der Aktionär aveva definito le azioni della Vonovia “un’incredibile macchina da dividendi”, mentre gli esperti di Börse Online parlavano di “rendite stratosferiche”. I profitti erano legati al “favoloso gettito dei canoni di locazione”. Quello che non dicevano, però, è che in gran parte si tratta dei soldi incassati dalla Vonovia con i sussidi pagati dallo stato, cioè dai contribuenti tedeschi.

Da tempo la Vonovia non è più l’unico soggetto che fa ottimi affari con i sussidi: con quasi 170mila alloggi, c’è anche il gruppo Leg, che secondo le associazioni degli inquilini pratica sistematicamente l’aumento aggressivo del canone. Un tempo di proprietà del land della Renania Settentrionale-Vestfalia, nel 2008 la Leg fu ceduta a un fondo immobiliare della banca statunitense Goldman Sachs. Con circa sessantamila alloggi in Germania, c’è poi la Grand City Properties, che ha sede nel Lussemburgo, noto paradiso fiscale. Anche nel suo caso le critiche sono sempre le stesse. Non abbiamo dati che indichino il numero complessivo di percettori di sussidio che vivono in affitto in alloggi appartenenti ad aziende di questo tipo. I servizi sociali di Dresda ipotizzano che in città “un gran numero di persone con sussidio” abiti in appartamenti della Vonovia.

Sono finiti i tempi di Lücke: i profitti immobiliari finanziati dallo stato non sono più reinvestiti per costruire alloggi sostenibili e mantenerli in buone condizioni, ma sono in gran parte distribuiti come dividendi agli azionisti. E quella che un tempo era una misura di sostegno al reddito ora è una specie di programma di sovvenzioni statali destinate ai gruppi immobiliari e ai loro azionisti. “Siamo di fronte a una colossale redistribuzione dal basso verso l’alto”, dice Matthias Bernt, studioso del mercato residenziale. Vicedirettore dell’istituto Leibniz per la ricerca socio-spaziale, Bernt si concentra sulle strategie dei gruppi immobiliari nei palazzoni costruiti con grandi pannelli prefabbricati. Secondo Bernt, quella di affittare abitazioni in pessime condizioni a chi percepisce sussidi statali è una pratica così diffusa che nel settore immobiliare la chiamano “modello economico Hartz-IV”, dal nome del vecchio sussidio sociale.

Questo modello è diventato una miniera d’oro quando si è capito che i comuni avevano fatto un errore enorme vendendo gli immobili, senza considerare che, contro ogni aspettativa, la popolazione di molti centri sarebbe tornata a crescere: da un lato, tanta gente si è trasferita in città dalla campagna; dall’altro, crescono le persone che vivono da sole. E poi non vanno dimenticati i milioni di immigrati: quelli venuti dall’Europa orientale e meridionale in cerca di lavoro e i richiedenti asilo arrivati dal Medio Oriente, dall’Africa e dall’Ucraina. Nel 2006, anno in cui è stata venduta la Woba, Dresda aveva circa 500mila abitanti. Oggi sono 570mila. E nel 2040 saranno più di seicentomila.

Di conseguenza, negli ultimi anni la domanda di alloggi – soprattutto di quelli a basso costo – è esplosa, a fronte di un’offerta che cresce molto più lentamente. Costruire costa più di prima e spesso conviene solo se poi si possono riscuotere canoni di locazione considerevoli. Anche solo per rientrare dei soldi spesi, in molte località bisogna affittare a venti euro al metro quadro. Le ragioni sono complesse e, tra i vari fattori, ci sono l’aumento del prezzo dei terreni edificabili e quello dei materiali, oltre agli alti tassi d’interesse, al costo della manodopera e alle rigide norme edilizie.

Spesso per poter costruire alloggi da affittare a canone basso è necessario l’intervento dello stato. Eppure, in Germania le case popolari costruite con i soldi pubblici sono sempre meno. Negli anni ottanta, quando nell’ex Germania Ovest vivevano in affitto quindici milioni di famiglie, gli alloggi popolari erano 3,5 milioni, mentre oggi nella Germania riunificata, con i suoi 21 milioni di nuclei familiari in affitto, ce n’è solo un milione. Secondo l’assessorato alle politiche sociali di Dresda il segmento più basso del mercato è “praticamente scomparso”.

A causa della drammatica carenza di alloggi a basso costo, spesso l’ufficio per l’impiego è costretto a sostenere spese assurde. È il caso del quadrilocale pieno di muffa di Gorbitz, in teoria pensato come soluzione d’emergenza temporanea per senzatetto che cercano di lasciare la strada, per vittime di violenza che non trovano posto in case rifugio o per richiedenti asilo troppo vulnerabili per il centro d’accoglienza. In questi casi gli alloggi non sono presi in affitto dalle persone che ci vivono, ma dal comune di Dresda. Il problema è che la famiglia che abbiamo incontrato all’inizio avrebbe dovuto restare in questo alloggio solo per la durata della procedura d’asilo e invece è ancora lì, anche se lo status di rifugiati gli è stato riconosciuto da un pezzo. Ora la mamma e i suoi sei bambini sono di competenza dell’ufficio per l’impiego. In teoria potrebbero trasferirsi in un altro appartamento, ma lo cercano da mesi e non riescono a trovarlo.

E il centro per l’impiego, oltre a pagare il canone alla Vonovia, deve versare al comune una somma elevata con cui contribuire alla sistemazione nei centri d’accoglienza, incluse voci di spesa come i mobili, gli assistenti sociali e i servizi di pulizia. Considerando i 1.400 euro d’affitto si arriva a una cifra astronomica: 9.500 euro al mese.

Questo è un esempio estremo di un problema piuttosto diffuso. Anche altre città, come Francoforte sul Meno, Monaco e Berlino, spendono molto più del necessario: non ci sono abitazioni a basso costo e quindi bisogna alloggiare richiedenti asilo e senzatetto in dispendiosi centri d’accoglienza oppure in albergo.

Un altro problema è quello dei disoccupati che, esaurito il sussidio di disoccupazione, passano al sussidio sociale. I centri per l’impiego arrivano a pagare fino a un anno di canoni ben al di sopra di quella che dovrebbe essere la soglia massima consentita. Per gruppi immobiliari come la Vonovia questa situazione è una manna dal cielo: possono alzare l’affitto anche delle catapecchie. Avendo l’obbligo di garantire a tutti un tetto sopra la testa, ai comuni spesso non resta che spostare verso l’alto la soglia massima dei contributi abitativi. “Praticamente c’è un incentivo statale all’aumento degli affitti”, spiega Matthias Bernt. “Tanto paga lo stato”. Insomma, stato e gruppi immobiliari hanno innescato una spirale dei prezzi: alimentato dai soldi dei contribuenti, il prezzo degli affitti non farà che crescere. Nel 2011 la media nazionale del canone pagato dai centri per l’impiego era di 5,10 euro al metro quadro, riscaldamento escluso; nel 2024 era arrivato a 8,40 euro. Francoforte sul Meno, che ha un’offerta di alloggi decisamente più limitata di Dresda, è passata da 6,90 a 10,80 euro, Tubinga da 6,80 a 12, Amburgo da 6,40 a 16,60 e Monaco da 9,50 a 19,70. In tutte queste città gli affitti pagati da stato ed enti locali sono decisamente superiori alla media.

È anche da qui che provengono i “favolosi profitti” che mandano in visibilio gli investitori. Anni fa, racconta Sören Bär, anche lui aveva provato a “speculare un po’ in borsa”, comprando le azioni dell’azienda a cui, dopo l’acquisto, il fondo speculativo newyorchese aveva affidato gli alloggi di Dresda. “I dividendi”, dice, “non erano niente male, anche più del 10 per cento”. A un certo punto, però, Bär ha realizzato da dove veniva quel denaro e ha rivenduto le azioni.

Gruppi immobiliari come la Vonovia non violano la legge: semplicemente, cercano di massimizzare i profitti restando all’interno della legalità. Magari forzando un po’, o anche più di un po’. Bär tira fuori alcuni rendiconti che gli hanno portato i residenti di Gorbitz. In uno di questi le spese e gli oneri – riscaldamento e servizi di portineria, di pulizia – costituiscono più del 50 per cento del canone. Secondo gli esperti non si dovrebbe andare oltre il 20-30 per cento. Bär ci mostra il rendiconto di un trilocale le cui spese di riscaldamento nel giro di un anno sono passate improvvisamente da 150 a ottocento euro al mese.

Certo, i prezzi dell’energia aumentano, ammette Bär, e sarà anche vero che qualche incosciente se ne sta con le finestre aperte e i riscaldamenti accesi, tanto più se a fine mese la bolletta la paga il centro per l’impiego. Ma tutto questo non spiega aumenti vertiginosi, “al di là di ogni logica”. E lui non è certo l’unico a pensarla così.

Per questa ragione negli ultimi anni inquilini di varie città tedesche hanno citato in giudizio grandi gruppi immobiliari come la Vonovia. A questo scopo l’Unione tedesca degli inquilini ha istituito un tavolo di lavoro. I gruppi immobiliari sono accusati di barare sistematicamente. Uno degli inquilini della Vonovia che è ricorso alle vie legali è René Tannhäuser, che non percepisce sussidi ma si guadagna da vivere facendo l’insegnante di musica. Abita a Löbtau, un quartiere di Dresda che confina con Gorbitz. Si è trasferito nel suo attuale appartamento quando l’alloggio apparteneva ancora alla Woba. I problemi sono cominciati dopo la vendita al fondo speculativo: “All’improvviso”, racconta, “spuntò una nuova voce di spesa: controllo del parafulmine. Solo che noi non abbiamo nessun parafulmine”. Le cose sono ulteriormente peggiorate quando l’appartamento è passato alla Vonovia: a Tann-häuser fu chiesto di pagare spese per la spalatura della neve relative a un periodo in cui non era nevicato. Poi arrivarono spese per la potatura di siepi mai potate. Alla fine, nel 2018, la Vonovia lo informò di un aumento dei costi per i servizi di manutenzione invernale, che nel giro di un anno passarono da cento a 2.100 euro. “A quel punto dissi basta”, spiega Tannhäu-ser. “Ci avevano preso in giro abbastanza”. Rifiutò di pagare, aspettando che la Vonovia lo citasse in giudizio. Alla fine la pretura di Dresda ha stabilito che non doveva pagare.

A una richiesta di chiarimenti sugli elevati oneri accessori, un portavoce della Vonovia ha risposto parlando di inflazione e in particolare del costo dell’energia, che è aumentato nettamente. E poi, aggiunge, può darsi che nel rendiconto ci sia stato qualche errore. “Ma è un’eccezione, non la regola”. Sarà vero? L’Unione degli inquilini ha contestato “errori sistematici nei rendiconti di spese di riscaldamento e oneri accessori” e ha accusato il gruppo di affidare l’amministrazione degli stabili ad aziende affiliate che si fanno pagare esageratamente. Il portavoce ha negato tutto: “Queste pratiche non fanno parte della nostra strategia commerciale”.

Ma se le cifre richieste erano troppo alte per l’insegnante di musica René Tann-häuser, come sono andate le cose per tutti quegli inquilini della Vonovia che ricevono sussidi? Già nel 2018 Tannhäuser aveva fatto notare il problema al consiglio comunale di Dresda a cui, un anno dopo, scrisse una lettera aperta firmata da vari inquilini. Secondo il comune, però, non c’erano “margini per una causa giudiziaria” nel caso di rendiconti errati. Dal punto di vista strettamente legale, in effetti, è così: i contratti di locazione sono di natura privata, e questo significa che possono rivolgersi a un tribunale solo i titolari dei contratti stessi. Il problema è che i titolari dei contratti non sono gli uffici per l’impiego, ma le singole persone che ricevono il sussidio sociale. Ma queste persone quale interesse avrebbero a fare causa, visto che non sono loro a pagare? “La maggior parte di queste persone”, osserva Sören Bär, “è contenta di avercela una casa. E l’ultima cosa che gli verrebbe in mente è fare causa alla Vonovia”.

Il modello economico Hartz-IV funziona così bene proprio perché contro il modus operandi dei gruppi immobiliari privati lo stato può poco e niente. A qualche palazzo di distanza dal quadrilocale infestato dalla muffa abita una signora anziana che risiede a Gorbitz da più di vent’anni. La chiameremo Regina Sommer. La Zeit conosce il suo vero nome e ha avuto modo di visionare i documenti relativi al suo caso, ma la signora preferisce non comparire, per timore di essere buttata fuori di casa se esprime opinioni troppo negative sulla proprietà.

Regina Sommer è nata molto tempo fa nell’ex Germania Est. Più la ascoltiamo più abbiamo l’impressione che la logica del libero mercato le sia del tutto estranea: “Con che diritto mi aumentano l’affitto”, si chiede, “se qui va tutto in malora?”. La serratura del portone è rotta da settimane e anche quelle delle cantine sono danneggiate. Di recente ci hanno passato la notte dei perfetti sconosciuti, probabilmente dei senzatetto. Da allora Regina Sommer non ha più il coraggio di scendere in cantina da sola.

Intorno al 2000, per giustificare la cessione di immobili pubblici agli investitori privati, si sosteneva che lo stato fosse un pessimo proprietario: inefficiente, rallentato da un apparato elefantiaco e poco attento ai bisogni dell’utente. E in effetti spesso le case popolari si trovavano in quartieri degradati, tra alti tassi di criminalità e palazzi fatiscenti. Lo slogan dell’epoca? Più mercato meno stato. A vedere il palazzo in cui vive oggi Regina Sommer, però, ci si chiede se davvero i privati facciano sempre un lavoro migliore. Tanto più che il suo non è certo un caso isolato.

A Dresda la stampa locale parla spesso degli alloggi della Vonovia, tra riscaldamenti che si rompono in pieno inverno e ascensori fuori uso. Quello di un palazzone di dieci piani nel quartiere di Johannstadt, per esempio, si è bloccato sessanta volte in due anni e per periodi anche più lunghi di una settimana. Tra i residenti c’erano persone in sedia a rotelle, famiglie con neonati, pensionati con problemi di mobilità. “Senza di noi, non ci sarebbe nessuna Vonovia”, osserva Regina Sommer. “Ma tendono a dimenticarselo”. Secondo un portavoce della Vonovia, il gruppo si sarebbe scusato per i disservizi riducendo l’affitto e fornendo un servizio di trasporto per le persone disabili.

Il bilocale di Regina Sommer è pulitissimo. Sul tavolo del salotto c’è un centrino di merletto, sul davanzale della finestra ci sono i vasi con le piante. È come se volesse combattere la sporcizia di un mondo esterno infestato dall’immondizia. Su un tavolino campeggia quello che chiama “il mio unico lusso”: un camino di plastica grande come una scatola di scarpe, con le lucine al led al posto del fuoco vero.

Regina Sommer faceva la tecnica informatica e ha tirato su due figli. Ma dopo la caduta del muro ha perso il lavoro e nessuno dei corsi di riqualificazione professionale che ha fatto, tra cui anche uno per fare l’agente assicurativa, l’ha aiutata a trovare un lavoro stabile nella nuova Germania riunificata. Poi il suo compagno si è ammalato di cancro e lei si è presa cura di lui per anni, finché non è morto di là, nella loro piccola stanza da letto.

Oggi Regina vive con una pensione di circa 800 euro al mese, in un alloggio per il quale ne paga 570. E siccome non riesce a trovarne uno che costi di meno, una volta all’anno prende il tram in direzione del centro e va all’ufficio alloggi del comune di Dresda per compilare un modulo e richiedere l’indennità introdotta nel dopoguerra dal ministro Paul Lücke.

In Germania hanno diritto a quel tipo di sussidio non solo i locatari privi di qualsiasi reddito, ma anche quelli che, pur lavorando o percependo una piccola pensione, non riescono a sostenere i costi della casa. Regina Sommer percepisce circa 330 euro al mese. Dall’inizio dell’anno, racconta, gli oneri accessori hanno subìto un ulteriore aumento, al contrario della sua indennità d’alloggio. E, di conseguenza, è aumentata anche la quota della pensione che se ne va per la casa.

Quando si tratta di aumenti degli affitti tendiamo a guardare in alto, ai quartieri gentrificati, quelli dei ricchi, dove la gente normale non può più permettersi di vivere. In realtà però il caro-affitti si propaga anche dal basso verso l’alto, fino a raggiungere i ceti medi, quelli che dallo stato ricevono solo un piccolo aiuto o che se la devono cavare in totale autonomia.

La politica nazionale se n’è accorta. Nel 2023 il precedente governo, guidato dal socialdemocratico Olaf Scholz, ha riformato la legge sull’indennità di alloggio per sostenere di più i ceti medio-bassi. E infatti la platea dei percettori è triplicata, passando da seicentomila a circa due milioni di famiglie. Inoltre, è previsto un adeguamento dell’indennità all’inflazione e all’aumento degli affitti. “Abitare è un diritto e deve continuare a essere sostenibile dal punto di vista economico”, aveva detto l’allora ministra all’edilizia Klara Geywitz quando fu introdotta la riforma.

Se da un lato sembra uno sviluppo positivo, dall’altro bisogna chiedersi se davvero gli affitti resteranno sostenibili, visto che lo stato si è reso disponibile a spendere miliardi su miliardi di sussidi, alimentando la spirale dei prezzi.

L’ufficio di Kristin Kaufmann è nel centro di Dresda, a pochi passi dalla famosa Frauenkirche. Kaufmann è assessora alle politiche sociali: spetta a lei far sì che in città tutti abbiano un tetto sopra la testa. Durante l’ultima campagna elettorale per il rinnovo del Bundestag, il suo partito, la Linke, ha fatto dei grandi gruppi immobiliari come la Vonovia una specie di nemico pubblico numero uno. Kaufmann, però, è una persona pragmatica: se non ci fosse la Vonovia, spiega, non saprebbe proprio dove sistemare le persone che non possono pagare un affitto. “Voglio dire chiaramente che con la Vonovia i rapporti sono ottimi e improntati alla fiducia”.

Tuttavia, Kaufmann ritiene che privatizzando quasi cinquantamila alloggi Dresda abbia commesso “un grave errore”. Prima di entrare in politica, faceva la ricercatrice e durante il dottorato ha studiato proprio il mercato residenziale. Ha scritto una tesi sulla cessione di quote del patrimonio di alloggi comunali a investitori internazionali. Kaufmann è convinta che la politica abitativa tedesca sia finita in un pericoloso circolo vizioso, con lo stato costretto a spendere sempre di più per l’indennità di alloggio e le altre spese relative, proprio perché spende troppo poco su un altro fronte: non investe nella costruzione di alloggi che abbiano prezzi accessibili ai cittadini. Per quanto riguarda Dresda i numeri parlano chiaro: per ogni euro che spende in edilizia popolare, il comune ne spende altri sette per aiutare gli inquilini in difficoltà a pagare l’affitto.

Di recente la nuova ministra dell’edilizia, la socialdemocratica Verena Hu-bertz, ha annunciato che entro il 2029 la Germania spenderà in media 4,5 miliardi di euro all’anno in edilizia popolare. Saranno sufficienti per colmare le lacune accumulate negli ultimi decenni? Per rimediare alla drammatica carenza di alloggi abbordabili riducendo i prezzi degli affitti? Rispetto a quanto si spendeva in passato, quattro miliardi e mezzo di euro non sono pochi. Ma se consideriamo la portata del problema non sono neanche tanti. Stando alle previsioni, infatti, sembra che in futuro in Germania saranno costruite ancor meno case di quanto già si tema; inoltre, ci vorranno anni, se non decenni, prima che i nuovi edifici comincino a rallentare il ritmo di crescita degli affitti. Di un calo, neanche a parlarne.

Fino ad allora, puntualizza Kaufmann, è importante che la legge provveda a contenere i canoni degli alloggi già esistenti: “Dobbiamo servirci di ogni strumento possibile”. La controversa legge per calmierare i canoni di locazione, prorogata nel 2025, non è sufficiente, perché interviene a limitare gli aumenti del canone solo quando cambiano gli inquilini. Oggi servono regole più severe anche per quanto riguarda gli aumenti per i contratti esistenti.

Dresda e altri comuni puntano su un’ulteriore strategia: ricomprano le abitazioni. Da qualche anno la città è tornata ad avere una sua società immobiliare, una sorta di Woba 2.0. La Wid, acronimo di Wohnen in Dresden, abitare a Dresda, finora ha ricomprato dalla Vonovia 1.200 alloggi.

L’accordo non è stato concluso da Kaufmann, ma dal sindaco Dirk Hilbert, un liberale dell’Fdp, che ha definito l’operazione “una pietra miliare per quanto riguarda la questione abitativa nella nostra città”. Se perfino un liberale accoglie con favore la riconversione pubblica della proprietà privata è segno che la situazione è grave.

Per ricomprare i 1.200 alloggi il comune ha dovuto mettere sul piatto quasi 88 milioni di euro, molti più di quanti ne aveva incassati nel 2006. Almeno per il momento, inoltre, questi alloggi non possono essere usati: per anni la Vonovia li ha trascurati al punto che oggi il comune ha bisogno di ristrutturarli prima che possano dichiararli abitabili. E anche per questo andranno spesi milioni di euro. ◆ sk