La Blackstone è la più grande proprietaria d’immobili commerciali di tutti i tempi. Negli ultimi vent’anni il gruppo ha silenziosamente preso il controllo di palazzine residenziali, case di cura, studentati, depositi ferroviari, studi cinematografici, uffici, alberghi, magazzini e centri d’elaborazione dati. Ma questo gigante non possiede solo immobili: sembra aver messo le mani su qualsiasi cosa, o almeno questa è la sensazione che si ha osservando l’incredibile varietà del patrimonio. Il fondo statunitense controlla anche produttori di biancheria intima, app di appuntamenti, la catena di alberghi Hilton e i villaggi turistici Center Parks. Se avete visitato Legoland, il museo delle cere Madame Tussauds o il parco divertimenti London dungeon, se siete andati a trovare un anziano parente in una casa di cura Southern cross, in un modo o nell’altro avete avuto a che fare con un’azienda che fa parte dell’impero Blackstone.

La sede centrale del fondo è a New York, in un grattacielo a Park avenue. Qui tutti i lunedì Steve Schwarzman, il fondatore della Blackstone, e il direttore generale Jon Gray si riuniscono con i soci anziani intorno a un grande tavolo da conferenza al trentunesimo piano per discutere dei rapporti sugli investimenti inviati la settimana precedente dai gruppi di lavoro sparsi nelle 26 sedi dell’azienda negli Stati Uniti, in Europa e in Asia. È qui che la Blackstone prende le sue decisioni. Nel 2021 il fondo ha investito 270 miliardi di dollari, portando il valore totale del patrimonio amministrato a 881 miliardi, poco più del pil della Svizzera e più del doppio di quello della Danimarca. La riunione del lunedì ricorda un animato seminario in cui i partecipanti si concentrano sui punti deboli delle varie proposte. Alcuni potenziali investimenti tornano su questo tavolo tre o quattro volte prima di essere scartati definitivamente.

Negli anni duemila la divisione immobiliare della Blackstone era famosa perché faceva incetta di uffici e alberghi. Oggi sembra dare la precedenza a laboratori di scienze biologiche e magazzini da affittare alle ditte di trasporti. Ma è il suo interesse per un altro tipo di immobili a destare le preoccupazioni maggiori. Negli ultimi anni una delle categorie di investimento più redditizie del gruppo è stata quella delle proprietà residenziali. In altre parole, la Blackstone ha cominciato a comprare case. A differenza dei magazzini e degli uffici, la principale fonte di ricavi delle case sono le persone che ci vivono dentro e pagano l’affitto. La Blackstone assicura che la sua priorità è fornire un buon servizio, ma le aspettative sui rendimenti del settore finanziario spesso sono in contrasto con l’interesse degli inquilini.

Quando la Blackstone compra un edificio – per esempio una palazzina di uffici a Londra – i dipendenti sono spediti in missione per valutarne le dimensioni e la posizione, l’altezza dei soffitti, l’aerazione, la luce naturale, i collegamenti ai trasporti, il numero di ristoranti nelle vicinanze, ma si valuta anche quanti studenti, creativi e programmatori informatici si stanno trasferendo nella zona e quali altre aziende hanno la sede da quelle parti. Dopo aver visitato l’immobile e studiato le pratiche amministrative, i dipendenti si riuniscono con i loro colleghi delle sedi statunitensi, europee e asiatiche per rivedere e condividere la proposta. L’ultima fase è l’approvazione della commissione sugli investimenti immobiliari, che si riunisce il lunedì mattina. Per le grandi acquisizioni, da New York arrivano i dirigenti più importanti, che esaminano personalmente l’edificio se non sono convinti della bontà dell’affare.

Questo approccio metodico, quasi prudente, agli investimenti ha dato grandi risultati. Oggi il nome del fondatore della Blackstone compare nelle università e nelle istituzioni pubbliche di tutti gli Stati Uniti. C’è un edificio dedicato a Stephen Schwarzman alla New York public library, uno Schwarzman centre all’università di Yale e uno Schwarzman college of computing nel Massachusetts. Presto l’università di Oxford inaugurerà lo Schwarzman centre for the humanities, finanziato dalla più generosa donazione privata che l’ateneo britannico abbia mai ricevuto. Ma la Blackstone sta plasmando le nostre città a un livello ancora più profondo, ben oltre qualche targa di ottone. Sta comprando case e appartamenti in tutto il mondo con una voracità impressionante. Come qualsiasi azienda, la Blackstone vuole realizzare profitti per i suoi investitori. Gli inquilini di alcuni immobili di sua proprietà hanno accusato il fondo di aver aumentato gli affitti dopo aver tagliato le spese di gestione. L’azienda è stata addirittura accusata – da un consigliere delle Nazioni Unite – di contribuire ad alimentare la crisi globale degli alloggi (la Blackstone respinge fermamente le accuse, sostenendo che nell’attacco del consigliere ci sono “molte affermazioni false, gravi errori fattuali e conclusioni inesatte”).

Il quartiere Vesterbro, Copenaghen, Danimarca, 14 ottobre 2019  (Ben Pipe, Robertharding/Alamy)

In quasi tutti i paesi in cui la Blackstone ha cominciato a comprare immobili residenziali, l’opposizione dei governi è stata minima. Almeno finché il fondo non è arrivato in un piccolo paese scandinavo che, di fronte alla forza e all’indifferenza di questo colosso, ha deciso che è stato passato il segno. “La Blackstone è come un pugile che all’improvviso si vede arrivare un gancio destro sulla mascella”, dice Curt Liliegreen, un economista danese esperto di mercato residenziale. “Non se l’aspettava. Ha scelto proprio il posto sbagliato”.

Un bel giorno l’azienda ha fatto girare il mappamondo e ha deciso di concentrarsi sull’Europa. Ma invece di comprare case pignorate a prezzi scontati, ha cominciato a comprare alloggi in città di “primo livello”, sedi delle cosiddette “industrie del futuro” nel campo della scienza, della tecnologia e nei settori creativi. Tra i manager che hanno lavorato al progetto c’è James Seppala, il responsabile immobiliare per l’Europa. Seppala è cresciuto in Francia e ha studiato in Inghilterra e poi a Harvard, negli Stati Uniti. Ha parenti finlandesi, e per questo era particolarmente interessato a investire nei paesi nordici.

Stoccolma è stata la prima città scandinava in cui la Blackstone ha investito in immobili a uso abitativo. La Svezia era diversa dagli altri mercati in cui l’azienda era entrata per via del controllo statale sui canoni d’affitto. Ma quello che a prima vista poteva sembrare un ostacolo per la Blackstone era un vantaggio. “C’è un elemento di sicurezza e stabilità nell’investire nei mercati regolati, perché la domanda tende a superare l’offerta”, mi ha detto Seppala. “Dal punto di vista di un investitore è un contesto molto sicuro”.

Nel 2016 la Blackstone ha acquisito il controllo della più grande società immobiliare svedese, proprietaria di sedicimila appartamenti, la maggior parte dei quali sempre a Stoccolma. In quello stesso anno l’azienda ha ristrutturato più di mille alloggi e aumentato gli affitti del 42 per cento. Nei tre anni successivi ha comprato altri appartamenti a Stoccolma. Nel 2019 il suo parco immobiliare era arrivato a ventunomila unità abitative.

Attaccata dal sindacato nazionale degli inquilini, nel 2018 la Blackstone ha cambiato il nome della sua controllata in Hembla, che suonava meglio in svedese (hem significa casa). In un quartiere a nord della città si è tenuto una specie di esperimento. Qui la Hembla era proprietaria di quasi la metà degli appartamenti di un complesso residenziale, mentre il resto era ancora in mano al comune. Questo rendeva particolarmente facile confrontare le modalità di gestione dei due proprietari. In un’imbarazzante relazione scritta nell’estate 2019, poco prima che la Blackstone cedesse la sua attività in Svezia, il sindacato svedese degli inquilini ha denunciato che gli ingressi degli immobili della Hembla erano “in disordine”, “sporchi” e “rovinati”, con buchi nelle pareti e vernice scrostata. Questo stato di degrado, concludeva il rapporto, era dovuto al fatto che gli appartamenti erano stati in mano a proprietari privati per quasi un decennio; la Blackstone era stata solo l’ultima a rilevarli. Il fondo statunitense ha risposto che dal 2016 al 2019 tutti i proventi degli affitti erano stati reinvestiti nelle proprietà e che in quello stesso arco di tempo non erano stati distribuiti dividendi agli azionisti. L’azienda ha precisato di aver investito in pannelli solari e riscaldamenti geotermici, e di aver creato aree comuni e parchi giochi. Ma anche i parchi giochi adiacenti a quegli appartamenti sembravano in pessime condizioni, sottolineava il sindacato, allegando la malinconica foto di un’altalena rotta.

“La Blackstone è arrivata qui, ha aumentato gli affitti, ha intascato i soldi e se n’è andata”, dice il parlamentare socialdemocratico svedese Ola Möller. “Non eravamo abituati a queste cose in Svezia. Siamo abituati ad aziende come la Volvo e l’Ikea”. Quando, nel settembre 2019, la Blackstone ha ceduto le sue quote della Hembla, Seppala e i suoi colleghi europei si stavano già concentrando su un altro paese: la Danimarca. Qui l’azienda aveva cominciato a lavorare con un partner locale per fare incetta d’appartamenti. La Danimarca, tuttavia, si sarebbe dimostrata un paese molto più ostico.

La doccia all’università

Alla fine del 2018 la casella di posta elettronica di Claus Højte ha cominciato a riempirsi di messaggi allarmati. Højte è il capo del sindacato degli inquilini di Copenaghen e vive in città dagli anni ottanta, quand’era studente. All’epoca faceva la doccia all’università, perché nel piccolo appartamento che aveva preso in affitto non c’era il bagno. Oggi è il proprietario di una grande casa in periferia, in cui vive con sua moglie, che fa la maestra, e il suo cane Lulu. Va al lavoro in bicicletta. Lui e i suoi 33 collaboratori rappresentano quasi quarantamila inquilini.

Tutte le email che arrivavano a Højte parlavano della stessa cosa. Un nuovo proprietario aveva cominciato a rastrellare case e appartamenti a Copenaghen e si stava allargando a macchia d’olio. Alcuni inquilini raccontavano che tornavano a casa e trovavano il palazzo avvolto dalle impalcature e gli operai che facevano su e giù per le scale. Una signora aveva scritto a Højte che il nuovo padrone di casa la stressava con lettere e “provvedimenti sgradevoli”. Un altro diceva che gli erano arrivati cinque solleciti di pagamento dell’affitto nonostante avesse pagato ogni mese. Lo stesso inquilino si lamentava delle “comunicazioni glaciali” del padrone di casa. Altri erano convinti che i nuovi proprietari stessero rifacendo la facciata ai palazzi per affittarli a inquilini più ricchi. Secondo alcuni, l’obiettivo non troppo nascosto di queste ristrutturazioni, più che sistemare quello che non funzionava, era rovinargli la vita.

Copenaghen, Danimarca, 29 maggio 2022 (Athanasios Gioumpasis, Getty Images)

Il nuovo proprietario era una piccola azienda danese, la 360 North, ma alle sue spalle c’era un gigante. La Blackstone era sbarcata in Danimarca e stava usando la 360 North come partner operativo, cioè se ne serviva per comprare complessi residenziali. Per il sindacato degli inquilini era molto complicato avere un quadro preciso di quanti appartamenti la Blackstone aveva rilevato a Copenaghen. Quando il gruppo comprava un palazzo costituiva appositamente una società immobiliare, una propco (property company). Ogni palazzina era di proprietà di una diversa propco, che faceva parte di una holding, una holdco, che a sua volta era controllata da un’altra holding, una topco. Per complicare ulteriormente le cose, la topco era controllata da un’altra holding, la Calder holdco, che aveva sede in Lussemburgo. Questa struttura è un marchio di fabbrica del settore della gestione patrimoniale. “È come una ragnatela”, racconta Højte, spiegando quant’è difficile capire quali siano le proprietà comprate dalla Blackstone.

Copenaghen è una città piccola, in cui l’indignazione si diffonde velocemente. I mezzi d’informazione hanno subito cominciato a interessarsi alle vicende degli inquilini. Un’affittuaria ha raccontato alla tv danese che il suo appartamento era stato allagato dalla pioggia dopo che gli operai avevano rimosso alcune parti del tetto. Un’altra diceva che le si erano aperte delle crepe nel soffitto. Un canale televisivo ha trasmesso un documentario intitolato La città dei ricchi, dipingendo la Blackstone come il cattivo della situazione. Il sospetto di molti era che il vero motivo dietro i drastici interventi del nuovo proprietario fosse spingere gli inquilini ad andarsene per ristrutturare gli appartamenti e affittarli a un canone più alto. Seppala mi ha detto che man mano che l’azienda ampliava i suoi investimenti in Danimarca, “capivamo che la nostra filiale a Copenaghen doveva migliorare la gestione delle proprietà”.

La 360 North offriva ad alcuni residenti somme consistenti per lasciare le case. Dopo aver ristrutturato un appartamento per i nuovi inquilini, a volte raddoppiava l’affitto. In base a una legge introdotta negli anni novanta, i proprietari che investono una certa somma per ristrutturare i vecchi appartamenti in affitto possono aumentare il canone quando arriva un nuovo inquilino: questo significa che i nuovi affittuari spesso pagano un canone vicino al valore di mercato.

A Copenaghen questa strategia è stata chiamata ryste bygningen, scuoti il palazzo. “Immaginiamo un melo che è scosso dal fusto per far cadere le mele dai rami”, ha scritto un giornalista parlando della partnership tra la 360 North e la Blackstone. “Nel mondo immobiliare i residenti sono le mele, gli appartamenti sono i rami e quando il padrone di casa ‘scuote il palazzo’ è per buttare fuori gli inquilini”.

La Blackstone era diventata un bersaglio mobile. Per la sinistra era la dimostrazione che i grandi investitori andavano messi in riga

Un’energia straripante

Ogni volta che gli inquilini si lamentavano della Blackstone, compariva lo stesso personaggio. Faceva il giro del palazzo, ispezionava gli androni e le scale, e sollecitava gli operai. Sembrava posseduto da un’energia straripante, come se non riuscisse a stare fermo per più di cinque minuti. Portava un paio di occhiali da sole spessi da cantante confidenziale degli anni cinquanta e parlava a raffica. “A quanto pare, alla Blackstone non importava nulla dei metodi che usava né della cattiva stampa”, dice Anette Birck, un’inquilina che vive in un appartamento di proprietà dell’azienda. L’uomo si chiamava Nils Jansson, e sarebbe stato la rovina della Blackstone a Copenaghen.

Jansson era uno strano socio in affari per un’azienda di Wall street che si considerava un’oculata amministratrice di fondi pensione più che una giocatrice impulsiva di Monopoli. La popolazione danese è poco più della metà di quella di Londra, e il mercato immobiliare danese è dominato da un gruppo ristretto di professionisti dalle credenziali inattaccabili. Jansson era un outsider. Veniva da Holbæk, una città portuale nel nordovest del paese, e all’inizio degli anni duemila aveva studiato agraria all’università. Aveva lavorato per un’azienda di catering e poi come dirigente in un’impresa edile, ritrovandosi a Copenaghen durante il più grande boom finanziario del ventunesimo secolo. Aveva un’energia e un entusiasmo frenetici, da cui il soprannome Speedy. “All’epoca dicevamo che era capace di vendere il ghiaccio agli eschimesi”, racconta un immobiliarista che ha lavorato con lui.

La finanza immobiliare può essere complicata. Quello che faceva Jansson, invece, era semplicissimo. Prima della crisi del 2009 si era messo a comprare proprietà da un gruppo di investitori che si scambiavano immobili a prezzi gonfiati. Jansson comprava palazzine diroccate – “vecchia merda”, come diceva lui – le ristrutturava e le rivendeva. La Eik Bank, una banca delle Isole Far Øer con filiali in Danimarca, gli aveva prestato enormi somme per le sue operazioni, dietro la promessa di ricevere un bonus sulla vendita. L’operazione era legale, ma molto rischiosa. Il prestito dipendeva dall’aumento costante del prezzo delle proprietà, mentre il bonus era una promessa allettante che dava ai dirigenti della banca un incentivo a sottovalutare i rischi.

Jansson era diventato un cliente importante della Eik Bank. Quando nel 2009 il mercato immobiliare è crollato e le banche hanno smesso di prestargli i soldi, Jansson è andato in bancarotta. L’anno dopo la Eik è stata dichiarata insolvente ed è stata nazionalizzata. Dopo il crollo, Jansson è sparito dalla circolazione. Si è trasferito in campagna e ha comprato un allevamento di bestiame. Diceva ai giornalisti che passava tutto il tempo a scavare fossi e che non pensava minimamente di tornare nel giro. Tra quelli che avevano seguito la sua storia, Speedy era l’emblema dei rischi e degli eccessi che avevano provocato la crisi finanziaria in Danimarca. Nel 2012 un giornale danese ha pubblicato un suo ritratto intitolato “L’uomo che vendeva cacca di cane”.

All’inizio del 2022, quando l’inflazione ha fatto lievitare gli affitti, l’azienda ha dichiarato gli utili più alti della sua storia

La decisione della Blackstone di mettersi in società con Jansson era sorprendente, come se i Lloyds di Londra sbarcassero negli Stati Uniti e decidessero di fare affari con un agricoltore fallito. “A volte, all’inizio, quando cominciamo a fare investimenti in un certo mercato, ci affidiamo a soci terzi, perché potrebbero avere anche altri clienti”, spiega Seppala. Jansson aveva le qualità giuste per la Blackstone. Innanzitutto l’azienda stava cercando vecchi immobili da ristrutturare e Jansson conosceva il mercato come pochi. Inoltre era infaticabile: lavorava fino a diciotto ore al giorno.

Il problema era che in un paese in cui le persone nutrono una profonda avversione per chiunque esca dal seminato, Jansson si era fatto nemici ovunque. “Mi ricordavo la sua faccia dalla crisi finanziaria. Mi sono detto: ‘Che ci fa qui?’”, racconta un inquilino di un complesso residenziale che Jansson era andato a vedere con l’idea di comprarlo per conto della Blackstone.

Alloggi ristrutturati

Il fondo statunitense non è stato l’unico investitore a comprare e ristrutturare appartamenti a Copenaghen con l’obiettivo di aumentare gli affitti, e non è stato neanche il più grande. Sulla base del valore dei suoi immobili, nel 2021 la Blackstone si è classificata al 23° posto della lista dei proprietari privati che operano nel mercato degli alloggi a Copenaghen. Al primo posto c’era la Pfa, il più grande fondo pensione commerciale danese. È vero che dopo aver ristrutturato gli appartamenti l’azienda ha aumentato gli affitti, ma gli inquilini pagavano così poco che gli conveniva comunque restare dov’erano invece di andare in un altro posto. Grazie a una legge approvata negli anni novanta per incentivare la costruzione di nuovi alloggi, in Danimarca ci sono meno vincoli e regole sulle case in affitto costruite dopo il 1992.

La Blackstone, però, aveva due grossi problemi: il primo era il fatto di essere un’azienda statunitense che stava prosciugando la disponibilità di alloggi a buon mercato a Copenaghen; il secondo era che si era messa in società con un uomo d’affari che girava per la città come un fastidioso fondatore di startup. Alcune acquisizioni hanno fatto particolare scalpore. L’Holckenhus, un condominio fin-de-siècle originariamente progettato come alloggio popolare per gli artisti nel centro della città, è stato definito il “gioiello della corona” del portafoglio della Blackstone. Nella primavera 2019 gli operai hanno strappato via le vetrate originali del palazzo e hanno sostituito i punti luce, dando all’edificio l’aria di un centro congressi da quattro soldi. La Blackstone ha spiegato che aveva dovuto sostituire le finestre per migliorare la sostenibilità dello stabile. L’azienda, inoltre, ha chiesto la licenza edilizia per convertire in attici le mansarde adibite a studi degli artisti. Nel gergo della Blackstone, queste conversioni creano “addizionalità”, ma il progetto è stato poi abbandonato. Nel frattempo, in una palazzina di Vesterbro, un ricco quartiere del centro, diversi residenti avevano detto di aver visto operai della 360 North prelevare oggetti dai loro loft condivisi e portarli via con dei sacchi. In un’email agli inquilini, la 360 North aveva detto che gli oggetti erano stati “smarriti”.

Questi aneddoti hanno cominciato a fondersi in una vera e propria battaglia. A Vesterbro un gruppo di inquilini ha formato un comitato chiamato Case per i cittadini. In un complesso a Frederiksberg, dove la Blackstone stava cercando di rilevare trecento appartamenti, i residenti hanno lanciato un’appassionata campagna, allestendo un centro in cui i volontari si riunivano quasi ogni giorno per dipingere striscioni con lo slogan “Blackstone go home”, Blackstone vattene a casa. Rovistando nell’archivio di stato di Copenaghen, un avvocato di Frederiksberg ha trovato un vecchio atto notarile scritto a macchina quasi un secolo prima. Stabiliva che qualsiasi futura vendita degli appartamenti a un investitore privato avrebbe costituito una violazione dell’atto.

Inoltre alcuni residenti avevano le conoscenze giuste e sapevano come arrivare a giornalisti e politici. Tra gli inquilini dell’Holckenhus c’erano funzionari pubblici, artisti e scrittori. Alcuni avevano firmato un editoriale per un grande quotidiano danese, altri avevano chiesto un incontro con un ministro. I mezzi d’informazione si sono tuffati sulla storia, cavalcando una versione di comodo: la coraggiosa socialdemocrazia contro l’impenitente investitore statunitense. “Il caso Blackstone è scoppiato quando la classe media si è resa conto che rischiava di ritrovarsi senza casa”, osserva Claus Højte. “In Danimarca, appena si tocca la classe media la politica si muove”.

Nel 2019, in una nuvolosa serata di aprile, Højte ha convocato una riunione al sindacato degli inquilini. Si sono presentate talmente tante persone che c’erano solo posti in piedi. C’era Kaare Dybvad, un parlamentare socialdemocratico. C’erano due suoi colleghi, uno del partito Enhedslisten, di sinistra, e l’altro del Partito popolare danese, di estrema destra. La Blackstone era diventata un bersaglio mobile, nel mirino di tutti i partiti politici. Per la sinistra era la dimostrazione che i grandi investitori andavano messi in riga. Per la destra era lo straniero cattivo a cui dare la colpa della carenza di alloggi popolari a Copenaghen. L’atmosfera era tesa. “Gli inquilini parlavano di aumenti degli affitti del 250 per cento”, ricorda Dybvad. “Raccontavano di operai che si presentavano alle sei di mattina e gli entravano in camera da letto senza preavviso”.

L’obiettivo degli inquilini non era più solo scoraggiare la Blackstone facendole cattiva pubblicità: volevano distillare questa rabbia in misure concrete che garantissero maggiori tutele agli affittuari. Nell’estate 2019 la Blackstone ha smesso di comprare appartamenti a Copenaghen e a ottobre ha rinunciato al progetto di rilevare i trecento appartamenti di Frederiks­berg. Seppala sostiene che queste decisioni non sono la conseguenza delle critiche della stampa, ma di un nuovo approccio dell’azienda al mercato danese. In particolare, l’azienda si è impegnata a tagliare i ponti con Jansson. “Districarci da quella situazione è stato di gran lunga il problema più grosso con cui ci siamo confrontati all’epoca”, dice Seppala. A maggio del 2019 la Blackstone ha rilevato la 360 North. Qualche mese dopo ha nominato un nuovo consiglio d’amministrazione e ha cambiato il nome dell’azienda in Kereby, che in danese vuol dire “città altruista” (questo palese tentativo di limitare i danni è stato definito “una barzelletta” da un inquilino). Ora l’azienda ha aperto un call center e ogni anno fa un sondaggio sulla soddisfazione degli affittuari. L’amministratore delegato Lars Pærregaard sostiene che la Kereby convoca regolarmente riunioni con gli inquilini. Jansson, intanto, è tornato in campagna. Fa consulenza alle imprese che entrano nel mercato immobiliare danese, ha avviato un allevamento di cavalli, fondato una ditta di mobili da cucina e aperto un’azienda che costruisce veicoli su misura per il trasporto dei cavalli. Ha rifiutato di farsi intervistare per quest’articolo.

Elezioni politiche

Due mesi dopo la riunione al sindacato degli inquilini, in Danimarca ci sono state le elezioni politiche. I socialdemocratici hanno conquistato la maggioranza e Dybvad è stato nominato ministro dell’edilizia e degli alloggi. Nell’autunno 2019 la rivolta contro la Blackstone è arrivata in parlamento. La nuova prima ministra Mette Frederiksen ha attaccato l’azienda: “Un fondo d’investimento privato statunitense sta comprando le nostre case. Non ci sono limiti all’avidità?”. Dybvad ha passato l’inverno a limare i dettagli di un disegno di legge che aveva l’obiettivo d’impedire alla Blackstone e ad altre aziende di speculare sul mercato immobiliare danese. Per lui era anche un’opportunità per delineare una strategia di alto livello e consolidare la sua immagine di giovane e ambizioso ministro.

L’obiettivo della proposta di Dybvad era vietare ai proprietari di aumentare gli affitti degli appartamenti ristrutturati prima che fossero trascorsi dieci anni dall’acquisto. Questo avrebbe impedito non solo alla Blackstone, ma a qualsiasi investitore in Danimarca di giocare d’azzardo sui vecchi immobili di Copenaghen. Com’era prevedibile, la proposta ha mandato su tutte le furie l’associazione danese dei proprietari e i fondi pensione. Dybvad, che è un pragmatico, sapeva bene che gli serviva l’appoggio dell’opposizione per avere una minima speranza di far approvare la legge. Così ha abbassato il termine minimo a cinque anni, un tempo abbastanza lungo per mettere un freno alla speculazione e impedire ai proprietari di fare profitti immediati, ma anche abbastanza breve per tenere buona la destra. Finalmente, nel luglio 2020, il parlamento danese ha approvato quella che è ufficiosamente nota come “legge Blackstone”, o Blackstone indgreb. “Abbiamo trattenuto il fiato fino al momento in cui è stata approvata e si è asciugato l’inchiostro sulla carta”, dice Anders Svendsen, avvocato del sindacato nazionale degli inquilini. Oltre a impedire ai nuovi proprietari di aumentare gli affitti per cinque anni, la norma vieta ai padroni di casa di offrire denaro agli inquilini per spingerli ad andare via. Inoltre, obbliga a migliorare l’efficienza energetica dello stabile prima di aumentare gli affitti. La legge si applica a tutti i proprietari, compresi i fondi pensione e i grandi investitori.

La Blackstone è stata solo il cuneo che ha permesso di spalancare la porta. Il sindacato degli inquilini ha perfino pensato di inviare un mazzo di fiori all’azienda in segno di ringraziamento.

Sconfinamenti

La legge Blackstone è uno dei rari casi di un paese che ha preso posizione contro la trasformazione delle case in una risorsa finanziaria. Ma non è stato l’unico tentativo di arginare gli sconfinamenti della grande finanza. In Spagna il governo ha presentato una proposta di legge per vietare la vendita degli alloggi popolari ai fondi d’investimento e costringere i proprietari a mettere un tetto agli affitti nelle zone in cui l’aumento del canone supera l’inflazione. A Berlino, dove la Blackstone è proprietaria di 2.500 appartamenti, nel gennaio 2020 il comune ha disposto un blocco quinquennale degli affitti che riguarda il 90 per cento degli appartamenti della città. L’anno scorso, però, la corte costituzionale tedesca ha dichiarato il tetto incostituzionale. Più di recente, in Danimarca, dove l’inflazione è intorno al 10 per cento, il governo si è impegnato a limitare l’aumento degli affitti a un massimo del 4 per cento nei prossimi due anni.

Da sapere
Un ricco portafoglio
Investimenti della Blackstone in alcuni comparti del settore immobiliare, migliaia di dollari (Fonte: Blackstone)

Nonostante questi ostacoli, la Blackstone non dà segni di volersi fermare. Nel 2009, dopo che il mondo era appena entrato in recessione, Schwarzman scriveva ai suoi azionisti: “Siamo investitori a lungo termine e abbiamo pazienza”. All’epoca la Blackstone aveva 27 miliardi di dollari di capitale non investito, o “polvere asciutta”, nel gergo del settore. Oggi quel capitale è arrivato a 170 miliardi, aprendo opportunità che Schwarzman all’epoca avrebbe solo potuto sognare. All’azienda piace aspettare il momento giusto per spendere. Come ha detto Schwarzman nel 2010 parlando delle opportunità d’investimento in Europa: “Stiamo aspettando di vedere quant’è ammaccata la psiche delle persone e quando sono disposte a vendere le loro proprietà”. Parafrasando una citazione spesso attribuita a lord Rothschild, il manager ha ricordato che “bisogna aspettare finché non scorre il sangue per le strade”. E all’inizio del 2022, quando l’inflazione ha fatto lievitare gli affitti, la Blackstone ha dichiarato gli utili più alti della sua storia. Il fondo sostiene di non aver alzato deliberatamente gli affitti, ma di aver seguito il mercato. Se gli affitti aumentano, dice, è perché c’è uno squilibrio tra domanda e offerta. “Il semplice dato di fatto è che il costo degli alloggi sta aumentando perché c’è una carenza cronica di alloggi in molti mercati in tutto il mondo”, mi ha scritto un portavoce dell’azienda.

Ora la Blackstone si sta spacciando come una soluzione alle carenze di alloggi sia negli Stati Uniti sia nel Regno Unito. “Noi e i nostri investitori siamo impegnati a creare più offerta, cosa di cui c’è grande bisogno”, ha dichiarato un portavoce. Nel 2021 in Inghilterra la Sage Housing, un’azienda controllata dalla Blackstone, possedeva il maggior numero di alloggi a prezzi accessibili del Regno Unito. Prezzi accessibili, secondo la definizione del governo britannico, significa non più dell’80 per cento del canone di affitto di mercato.

Qualche mese fa, in una fredda mattinata, ho incontrato Dybvad a Frederiks­berg, dove nel 2019 la Blackstone ha rinunciato a comprare trecento appartamenti. Abbiamo passeggiato in mezzo alla grande distesa di villette costruite all’inizio del novecento e ispirate ai villaggi-giardino inglesi. Il complesso residenziale è immerso nel verde e nel silenzio, e ogni appartamento ha accesso a un orto in cui coltivare verdure. “Questo è uno dei pochi posti in tutta la città in cui puoi vivere anche se lavori in un asilo o se guidi l’autobus”, dice Dybvad. Per lui combattere la Blackstone significa permettere anche a queste persone di vivere in una città cara come Copenaghen.

A prima vista la Danimarca sembra una cartolina della socialdemocrazia, ma il suo impegno per gli alloggi popolari arriva fino a un certo punto. Mentre Dybvad si batteva per la legge Blackstone, il suo partito ha applicato una misura che associa ad alcuni complessi residenziali i più alti tassi di criminalità e disoccupazione, e la percentuale maggiore di residenti “non occidentali”, minacciando sfratti e demolizioni. In queste strutture bisogna ridurre il numero degli alloggi popolari, portandoli a non più del 40 per cento del totale. Il provvedimento ha già portato alla vendita di 260 appartamenti a prezzi accessibili a una società di investimenti immobiliari danese, la Nrep, una delle principali proprietarie di immobili a Copenaghen. A differenza delle proprietà residenziali comprate dalla Blackstone, tuttavia, questi appartamenti si trovano in zone disagiate, e la vendita non ha attirato la stessa attenzione dei mezzi d’informazione. Nel frattempo Dybvad è stato nominato ministro per l’integrazione ed è il responsabile dell’applicazione del provvedimento, accusato di demonizzare le comunità straniere.

Secondo Højte, la presenza della Blackstone in Danimarca è solo la punta dell’iceberg. Il problema principale sono i fondi pensione, che da tempo stanno rastrellando case e appartamenti non solo in Danimarca, ma in tutto il mondo. Vanno in cerca di rendimenti prevedibili e a lungo termine, motivo per il quale la moratoria di cinque anni introdotta dalla legge Blackstone difficilmente li convincerà a tenersi alla larga dal mercato immobiliare di Copenaghen. Quello che in un paese è un istituto di previdenza diventa un predatore finanziario appena varca i confini. Da quando è in vigore la legge Blackstone, i fondi pensione danesi hanno investito nell’edilizia residenziale in Belgio e a Berlino, dove un fondo è diventato il bersaglio di una campagna lanciata dall’associazione degli inquilini della capitale tedesca.

I soldi che queste aziende convogliano nel mercato immobiliare garantiscono rendimenti sicuri agli investitori, ma la ricerca del profitto fa inevitabilmente aumentare gli affitti. “Perciò devi fare una scelta”, dice Højte. “Vuoi pensioni più alte o vuoi alloggi per tutti?”. ◆ fsa

Da sapere
Gli investimenti italiani

◆ In Italia la Blackstone gestisce investimenti per otto miliardi di euro. È presente nel settore immobiliare, ma possiede anche quote nel capitale di numerose aziende. Inoltre ha investito nelle infrastrutture – per esempio nelle autostrade attraverso l’Aspi – e nella finanza con l’affare dei crediti deteriorati delle banche. Gli immobili e le quote societarie sono spesso rivenduti con l’obiettivo di incassare generose plusvalenze. È andata così con la storica sede del Corriere della Sera di piazza Solferino, a Milano, comprata nel 2013 per 120 milioni di euro e rivenduta a più del doppio al gruppo tedesco Allianz: l’affare è al centro di una battaglia legale con la proprietà del quotidiano. Il fondo controlla anche la Reale Compagnia Italiana, una società che possiede 14 immobili di prestigio tra Milano e Torino. Milano Finanza


Questo articolo è uscito sul numero 1486 di Internazionale, a pagina 60. Compra questo numero | Abbonati