Joan Kelderman, 57 anni, ex infermiera e ora operatrice di call center, conosce per esperienza personale il lato negativo del
boom dei prezzi delle case in Europa: il suo padrone di casa vuole demolire l’appartamento in cui vive in affitto per costruire un nuovo complesso residenziale e commerciale. L’amministrazione di Zaandam, una cittadina a pochi chilometri da Amsterdam, sostiene che il progetto creerà più di 530 nuovi alloggi. Il 30 per cento saranno case popolari, circa la metà sarà messa in vendita o in affitto a prezzi di mercato.

Kelderman parla di “gentrificazione”, visto che a lei e ad altri inquilini è stata offerta un’indennità di 6.500 euro ed è stato chiesto di andarsene. “Dicono che dobbiamo cercare un altro posto dove vivere, ma non si trova niente”, spiega. “E anche se troviamo qualcosa, sarà inevitabilmente più piccolo, più costoso e più lontano”.

Rosenwald, Stati Uniti (Hannah Price, Magnum/Contrasto)

Il mercato immobiliare olandese è diventato un problema economico urgente. Dal giugno 2020 al giugno 2021 i prezzi delle case nei Paesi Bassi sono aumentati del 14,6 per cento, la crescita più alta in vent’anni e una delle più sostenute nell’Unione europea. Secondo una stima della banca Abn Amro, i Paesi Bassi hanno 330mila alloggi in meno rispetto a quelli che servirebbero, e dovrebbero costruirne un milione in dieci anni per risolvere il problema. I cittadini più poveri spesso aspettano più di quindici anni per una casa popolare; e dal 2011 il numero dei senzatetto è raddoppiato.

Kelderman e decine di altri inquilini hanno organizzato un corteo fino all’ufficio del sindaco di Zaandam per protestare contro il progetto di demolizione di 122 case popolari dove vivono persone a basso reddito o disabili, e sono disposti a difendere i loro diritti anche in tribunale.

Non sono soli. La preoccupazione per i costi degli alloggi sta crescendo in tutta Europa. A marzo in Spagna le persone sono scese in piazza chiedendo affitti più equi. A luglio il governo svedese è caduto dopo che il suo progetto di liberalizzazione degli affitti è stato bocciato in parlamento. Il 26 settembre a Berlino si voterà per un referendum sulla proposta di espropriare 240mila unità immobiliari a grandi proprietari commerciali. Secondo l’Eurostat, da gennaio a marzo del 2021 i prezzi delle case nell’Unione europea sono aumentati del 6,1 per cento, il tasso più alto degli ultimi tredici anni. Rispetto al 2010 il costo medio di una casa di proprietà è cresciuto del 30 per cento, mentre gli affitti sono aumentati di più del 15 per cento.

Nomadi urbani

Come in tutta Europa, il mercato immobiliare olandese è crollato dopo la crisi bancaria globale del 2008 e la crisi del debito dell’eurozona del 2012. A partire da 2014, però, i prezzi delle proprietà immobiliari sono tornati a crescere dopo che la Bce ha abbassato i tassi d’interesse spingendo al ribasso il costo dei mutui. E negli ultimi mesi una serie di ulteriori misure di stimolo legate alla pandemia ha alimentato il boom. Anche se il costo degli alloggi è stato una delle maggiori preoccupazioni espresse dall’opinione pubblica durante l’ultima revisione delle strategie di politica monetaria della Bce, a luglio Lagarde ha dichiarato al Financial Times che secondo lei non c’è il rischio di una bolla, “considerando la media dell’eurozona”. Tuttavia, la Bce ha deciso che il costo degli alloggi di proprietà dovrà rientrare nella misura dell’inflazione che la banca usa per calibrare i tassi d’interesse, anche se ci vorranno anni prima di vederne gli effetti.

Nuova Zelanda
Prezzi alle stelle

◆ A marzo del 2021 il governo neozelandese ha lanciato un piano che prevedeva generosi investimenti per frenare la crisi del mercato immobiliare nazionale, legata al forte aumento dei prezzi delle case. Ma a sei mesi di distanza, scrive il Guardian, non ci sono segni di miglioramento. “Secondo le stime della società di ricerche CoreLogic, il prezzo medio di una casa ha raggiunto il livello record di 937mila dollari neozelandesi (circa 564mila euro). Il Real estate institute invece riporta un aumento del 31 per cento rispetto al 2020”. Molti esperti sono convinti che sia ancora troppo presto per capire se le misure del governo stanno dando gli effetti sperati. “Ma anche se la situazione dovesse tornare sotto controllo nel giro di qualche anno, sarà sempre troppo tardi per una generazione di giovani neozelandesi che oggi tentano di comprare una casa mentre i prezzi sono alle stelle”. Il governo sta cercando di risolvere la carenza di abitazioni semplificando le procedure per l’approvazione di nuovi progetti edilizi, che nel luglio 2021 in effetti erano il 20 per cento in più rispetto allo stesso mese del 2020. Tuttavia, il settore delle costruzioni è rallentato dalle difficoltà della catena globale delle forniture e dalla carenza di manodopera locale, sostiene l’economista Shamubeel Eaqub. Intanto nel paese ci sono almeno 23mila famiglie in attesa di un alloggio nelle case popolari, mentre sono più di quattromila i bambini costretti a vivere nei motel. Ad agosto la commissione diritti umani del parlamento neozelandese ha annunciato l’apertura di un’inchiesta sulla situazione. Il governo si è impegnato a costruire diciottomila alloggi popolari entro il 2024, che però potrebbero non bastare per soddisfare la domanda.


La banca centrale olandese ha spiegato che l’alto livello del debito delle famiglie rappresenta “uno dei principali rischi di sistema per i Paesi Bassi” e che vuole “assicurarsi che il settore finanziario sia abbastanza solido da assorbire le ricadute di un crollo del mercato immobiliare”. L’istituto vuole introdurre una norma che da gennaio imporrà alle banche di accantonare riserve per cinque miliardi di euro per bilanciare la loro esposizione sui mutui. A luglio la società di ricerche Oxford Economics ha definito il mercato immobiliare olandese il più rischioso di tutte le economie avanzate, con i prezzi delle case e il rapporto tra prezzi e affitti che superano le tendenze di lungo periodo rispettivamente del 14,3 e del 15,3 per cento.

“Il problema maggiore è per i giovani, soprattutto i trentenni, che comunque non riescono ad affittare o a comprare niente”, dice Gert Jan Bakker, dell’agenzia Woon di Amsterdam, che si occupa di supporto e consulenza agli inquilini. “Le famiglie stanno andando via dalla città. Gli insegnanti, i poliziotti, gli autisti dei tram semplicemente non possono più permettersi di vivere qui”.

Germania
Il referendum di Berlino

Il 26 settembre i cittadini di Berlino non voteranno solo per rinnovare il parlamento federale, quello comunale e i consigli delle circoscrizioni. Gli elettori della capitale tedesca sono chiamati a pronunciarsi anche in un referendum sull’esproprio degli alloggi nelle mani di gruppi che a Berlino possiedono almeno tremila proprietà immobiliari. Il voto sarà valido se andrà alle urne almeno il 25 per cento degli aventi diritto, cioè circa 270mila elettori. Secondo i sondaggi, il 47 per cento dei berlinesi voterà sì. Considerando la concomitanza con le altre elezioni, non dovrebbe essere un problema raggiungere il quorum e probabilmente anche la maggioranza dei sì, scrive il quotidiano Die Tageszeitung. È in gioco la proprietà di circa 240mila appartamenti. I promotori dell’iniziativa accusano i grandi gruppi immobiliari attivi nella capitale di spingere le famiglie a basso reddito e i vecchi residenti a lasciare le abitazioni in cui vivono peggiorando i servizi di manutenzione e aumentando gli affitti. Da tempo Berlino attira gli investitori del settore immobiliare, osserva il Financial Times. Negli ultimi cinque anni gli affitti degli edifici residenziali sono cresciuti del 43 per cento, diventando sempre più proibitivi per l’86 per cento dei berlinesi che non hanno un appartamento di proprietà. Tra il 2011 e il 2020 quasi 125mila appartamenti in affitto sono passati a nuovi proprietari che vi si sono trasferiti. Nel solo 2020 sono stati sottratti al mercato degli affitti 19.310 alloggi. In caso di successo del referendum i gruppi immobiliari saranno costretti a vendere le loro proprietà al comune di Berlino a un “prezzo equo”. Tuttavia, l’amministrazione comunale sarà tenuta ad agire solo “politicamente” non legalmente. In ogni caso, l’eventualità che Berlino compri migliaia di alloggi suscita delle perplessità. “Alcuni operatori del settore immobiliare sono a favore di misure contro la speculazione, ma fanno notare che il riacquisto degli alloggi potrebbe vincolare per anni i fondi e le risorse pubbliche destinati all’edilizia abitativa”. Secondo alcune stime l’operazione potrebbe costare come minimo tra gli otto e i diciotto miliardi di euro. ◆


Molti problemi, secondo Bakker, sono riconducibili alle politiche del governo. Il sistema olandese di tutela degli affitti è stato fortemente indebolito, spiega. Per i proprietari è diventato molto più facile non rinnovare un contratto d’affitto, e questo crea “un esercito di nuovi nomadi urbani” che devono traslocare ogni due anni.

In più, le nuove regole fiscali hanno dato un duro colpo alle cooperative edilizie, che hanno dovuto vendere molte case ai grandi costruttori commerciali. Secondo Bakker, il governo dovrebbe smettere di consentire ai proprietari di scaricare il costo degli interessi dei mutui dalla dichiarazione dei redditi, anche se ammette di essere lui stesso tra i beneficiari della norma e che abolirla sarebbe “politicamente complicato”. Togliere quest’agevolazione fiscale è una delle condizioni che L’Aja deve soddisfare per avere la sua quota del Next Generation Eu, il piano dell’Unione europea per la ripresa economica dalla crisi legata alla pandemia.

Il costo degli alloggi “è un problema politico, ormai da molto tempo”, dice Lex Hoogduin, professore all’università di Groningen ed ex consigliere d’amministrazione della banca centrale olandese. “Ed è aggravato dalla scarsa elasticità dell’offerta di alloggi: servono numerose autorizzazioni per costruire nuove case in un mercato fortemente regolamentato”.

La città di Amsterdam ha adottato alcune misure per risolvere il problema, tra cui una serie di regole per impedire alle persone di comprare seconde case da affittare per brevi periodi su Airbnb e su altre piattaforme simili.

But Marjon, 44 anni, storica, racconta che nel 2016, dopo essere diventata mamma, è stata costretta a vendere il suo appartamento e a trasferirsi a nord perché aveva bisogno di più spazio e non poteva permettersi una casa più grande ad Amsterdam. Ora per andare a lavorare in città prende il traghetto dall’ex cantiere navale Ndsm, un groviglio di gru impegnate a convertire i capannoni industriali in appartamenti, caffè, gallerie e uffici a misura di hipster.

L’aumento dei prezzi delle case “non fa bene alla coesione sociale”, dice Marjon. “Gli insegnanti dei miei figli non possono permettersi un posto dove vivere. Non fa bene all’atmosfera della città. Presto nessuno vivrà più ad Amsterdam tranne i ricchi e gli stranieri”. ◆ fsa

Questo articolo è uscito sul numero 1428 di Internazionale, a pagina 54. Compra questo numero | Abbonati